こんにちは！
管理人のhorishinです。
あなたは、SBJ銀行を知っていますか？？
ワンルームマンション投資で、融資に積極的な銀行のひとつです。
あなたが仮に今、ワンルームマンションを初めて購入しようとしていたとします。不動産業者が、最初の銀行としてSBJ銀行を勧めてきた場合、要注意かもしれません。
なぜか？
SBJ銀行の概要
「SBJ銀行」という銀行名自体が「初めて聞いた」という人も多いと思います。実は韓国では大手の「新韓銀行」の日本現地法人として、2009年9月に開業しました。
「SBJ銀行」という名前は、「Shinhan Bank Japan」の略ですね。
海外の銀行と聞くと「預けたお金は保証されるの？」と気になる方もいらっしゃると思いますが、心配する必要はありません。SBJ銀行も、他の日経銀行と同じように「預金保険制度」の対象となっているため、万が一SBJ銀行が破綻しても元本1000万円までは保護されます。
店舗は全国に12店舗と少ないものの、メガバンクのみずほ銀行ATMに加え、セブン銀行を始めとした大概のコンビニATMで入出金でき、しかも無料で引き出しが可能です。預け入れは、どこのATMを利用しても「何回でも無料」ですね。
| 対象ATM | 引き出し手数料 |
|---|---|
| みずほ銀行 | 月3回まで無料 |
| セブン銀行 | 何回でも無料 |
| イオン銀行 | 何回でも無料 |
| イーネット | 月10回まで無料 |
| ゆうちょ銀行 | 月3回まで無料 |
SBJ銀行の投資物件向けローン商品ってどんな感じ？
SBJ銀行は、投資用物件向けの融資に積極的で、ワンルームマンションのみならず、一棟物件に対しても融資します。個人向けには「ANY住宅ローン」、法人を活用した一棟物件には「プロパーローン」が適用されます。
プロパーローン
不動産投資用語としては「住宅ローン以外の、収益物件への投資事業を行うためのローン」という意味で使われる。プロパー(proper)という語には「固有の、独自の」という意味があるように、プロパーローン(プロパー融資)とは、保証会社の保証を利用せず金融機関が独自に貸付先の信用度を見極め、みずからの判断と責任に基づいて資金を貸し出すローンを指す。
そのため、貸付先の信用度等によって、金利が異なってくる。
なお、融資条件を見ると、「原則として配偶者の方は連帯保証人にご加入いただきます」の記載がありますが、連帯保証人を求められることは(実績ベースで)ほぼありません。
SBJ銀行は、金利が他行より高い
融資条件概要では、金利は「3.075%〜3.575%」と記載されています(投資物件のため、自身が住む「居住用」ではなく「その他」の金利が適用される)。昨今、他行では2%を切る金融機関も多く、金利は相対的に高いといえます。
この金利は、投資家自身が直接銀行に融資相談をした場合の値です。給与振込口座をSBJ銀行にしたりすることで、最低金利の3.075％になるケースもありますが、通常は最低金利を上回るケースがほとんです。
一方で、投資家ではなくSBJ銀行と提携している不動産会社を介して融資相談した場合、「特別優遇金利」が適用されます。この場合、不動産会社によって「2.575%〜3.175%」と、優遇金利が異なってきます。SBJ銀行を利用する場合、もっとも優遇を受けられる不動産会社から購入した方が、金利的にはお得ということになります。
なので、冒頭で申し上げたように、最初の物件を購入するときに不動産会社からSBJ銀行を勧めらた場合は注意しましょう。理由もなくSBJ銀行を勧めてきた不動産会社は、提携銀行が少ないと言えます。よほど希少性が高い物件でなければ、銀行との提携が多い他の不動産会社を当たった方がイイかと思います。
SBJ銀行は、手数料が他行より高い
「11.手数料」の部分を見ると、手数料には2つあるかと思います。ひとつずつ、見ていきましょう。
事務取扱手数料：融資金額の1.62%
金融機関が融資手続を進める際に請求してくる手数料です。
他行では金額が一定の場合が多いのですが、SBJ銀行では融資金額が大きくなると、その分手数料も高くなります。例えば、物件価格が3,000万円の場合は、48.6万円となります。
結構高いですよね。。
一部または全額繰上げ返済手数料：繰上げ返済額の2.0%
繰上げ返済する際の手数料(違約金)ですね。
他行では、融資後一定期間(例えば2年)は何%かの手数料が発生しますが、一定期間経過後は手数料が一定額(例えば6,000円)になる銀行がほとんどです。
(マル秘)クレジットカードの遅延事故があってもSBJ銀行では融資が通る
これまで、SBJ銀行についてネガティブな情報ばかりお伝えしてきましたが、ここではポジティブな話をマル秘話をお伝えしようと思います。
結論から申し上げると、SBJ銀行は、クレジットカードの遅延事故があっても融資審査に通ります。極論すると、ブラックでクレジットカードを作れない人でも融資に通ってしまうんですよね。
では、SBJ銀行だと何故それができるのでしょう？？
そのカラクリを、説明していきますね。
まず銀行は、融資候補者の信用度を測るために、次の3つの信用情報を照会します。
| 信用情報機関 | 特徴 |
|---|---|
| CIC | 登録されている信用情報の量は3つの中で最も多いが、加盟している金融機関は消費者金融やクレジット会社(信販会社)が中心となっており、銀行はあまり登録していない。つまり、消費者金融やクレジットカードの返済遅延がメインの信用情報といえる。 |
| JICC | 種類を問わず多くの金融機関が加盟しているが、どちらかと言えば消費者金融が中心となっている。銀行の場合はメガバンクはあまり加盟しておらず、ネット銀行が中心。 消費者金融の加盟率が3機関の中で最も高いため、消費者金融の利用状況を見るためによく使用される。 |
| 全銀 | 正式名称は「全国銀行協会(JBA)」。文字通り、銀行系の信用情報機関である。全銀には、銀行またその関連する企業のみ加盟することができる。 自己破産や個人再生手続きを行った場合、10年ほど記録が残る。また、日本学生支援機構も加盟しており、奨学金を3ヶ月遅延すると全銀に事故情報として登録されてしまうので注意が必要。 |
上記のとおり、クレジットカードの支払い遅延が発生すると、その事故情報はCICに登録されます。一方、SBJ銀行は、信用情報の紹介先は、JICCと全銀のみで、CICは見ないのです。
結果、融資を受けられるこということですね。
◆裏情報！SBJ銀行は、借り換えに旨味がある～SBJから他行への借り換え情報も！～
金利が高い印象のSBJ銀行ですが、借り換えに対して「1.875%」の金利で融資してくれます。が、この金利適用は、借り換え限定です。
ワンルームマンションを金利の高い状態で保有していて(例えば2%以上の金利)、自身のキャッシュフローを改善されたい方はにとっては、かなり良い借り換え先になると思います。
反対に、ワンルームマンション購入を通常融資でSBJから借り入れをした方は金利が高いと思います。その場合は、オリックス銀行など、他の金融機関へ借り換えることで2%を切る金利を目指すことも可能です。
オリックス銀行は、SBJ銀行に比べて手数料が低いので、借り換えしやすいいと思います。金利が1%でも違えば、月々の収支が一気にプラスになる可能性があります。
SBJ銀行の融資でワンルームマンションを購入してしまって、「少しでも金利が安くならないかな？」と思っている人は、ぜひトライしてみください。
とはいえ、SBJ銀行やオリックス銀行にルートがない方もいらっしゃると思います。過去に何人もの借り換え成功者を見てきていますので、horishinまでご相談いただければサポートできると思います。
結果として、SBJ銀行で融資を受けるべきか？
これまでお話してきたとおり、SBJ銀行は金利が高めで、手数料も高めでしたよね。
この事実を踏まえると、普通に考えてSBJ銀行は活用の場面が少ないと考えられます。
一方で、他の銀行で融資を受けられないようなクレジットカードの遅延がある人は、SBJ銀行では融資を受けられるメリットは大きいといえます。また、借り換えも魅力的でしたよね。
なので、あなたが1件目の物件でSBJ銀行の利用を提案をされている場合は、もっと安い金利で融資してくれる金融機関を利用できる可能性が大いにあります。そういった場合は、horishinまでご相談ください。
