こんにちは！
管理人のhorishinです。
あなたは今、こんな不安を抱えていませんか？
- ワンルームマンション投資には興味あるけど、失敗したくない。。
- 友人からワンルームマンション投資を勧められたけど、なんか怪しい。。
ワンルームマンション投資は、投資の一手段として少しずつメジャーになってきましたが、まだまだ一般的とはいえない状況です。周りに相談しようとしても「誰に相談すればいいの？」と悩んでる方も多いと思います。
実は、私もそうでした。
私の初めてのワンルームマンション投資は、かなり前にさかのぼります。
今でこそ知識は豊富ですが、当時の私は全くの無知でした。その上、当時は今よりも情報が少なくて、必死でネットを検索して情報収集したのを覚えています汗。
私は、日常的にワンルームマンション投資の相談をよく受けます。500人を超える面談を通じて、失敗に関する傾向が見えてきました。
ワンルームマンション投資は、普通に投資すれば誰もが成功する投資です。リスクの低い投資手法といえます。なのに、なぜワンルームマンション投資で失敗してしまうケースがあるのか？
その原因を、実際にあった失敗事例を交えて解説していきます。そして最後に、時間がない社会人にオススメしたい成功ノウハウも合わせて伝授しますね。
ワンルームマンション投資での失敗事例
ワンルームマンション投資について、新築と中古に分けて、それぞれ典型的な失敗事例をご紹介します。
新築ワンルームマンション編
まずは、Aさんの基本情報から見ていきましょう。
- 年齢：28歳
- 職業：都内メーカー本社勤務
- 年収：約400万円
- 家族構成：妻(子なし)
- 購入した物件：横浜の新築ワンルームマンション(3,500万円)
それでは、事例に入っていきます。
職場に掛かってきた電話でワンルームマンション投資を知ったAさん。節税と不労収入に魅力的に感じ、横浜の新築ワンルームマンションを3,500万円で購入しました。
3,500万円を35年間、金利2%台前半の長期ローンで借りた場合、月々のローン返済額は約11.5万円。一方、毎月の家賃収入は当初10万円。差し引きで1.5万円の赤字です。
さらに、管理費と修繕積立金は、合わせて5千円。合計2万円弱の赤字です。
勤勉なAさんは、2万円の赤字を自身の給与から捻出して補填していました。
購入した不動産業者からは5年後に3,500万円で買取保証すると言われていました。しかも5年間はサブリース（家賃保証）するので空室対策も万全と言われていました。
5年経てばローン残債は3,150万円ほどになります。3,500万円で売れたとして、節税効果を入れると。
3,500万-3,150万-（2万☓12ヶ月☓5年）=230万円
ここに節税効果を入れると300万円ほどはお得になると皮算用していたんですね。
しかし2年後に、空室が出たタイミングでサブリースが解除されてしまいました。解除されただけであればまだましですが…。
5年後の買取保証も無効にされたのです。
サブリースが解除されると、実際の家賃が10万円ではなく8万円であったことが発覚しました。
販売業者がサブリース会社と組んで家賃を不当に釣り上げていたんですね。
悪徳業者にはよくあるのですが、物件価格を上げるために家賃を無理くりあげます。そして、売ってから数年後にサブリース解除を行います。
このまま毎月支払うと、自分の支払負担が毎月4万円となり、年間50万近くになってしまいます。年収400万円のAさんにとって、年間50万円の支払いは生活を大きく圧迫。
もうこれ以上支払えないと思ったAさんは、売却を検討しました。ネットで検索した複数の不動産仲介業者に価格査定してもらったところ、最も高いところで2,500万円。
残債はまだ3,300万円以上あるため、売却しても800万円超の借金が残ってしまうことに。
貯金が100万円ほどのAさんは売却を断念し、生活費を切り詰めながら毎月4万円を今も補填し続けています。。
失敗事例に対するhorishinの見解
Aさんは、新築ワンルームマンションを高値掴みされたのですね。サブリースを悪質に利用して高い賃料から逆算した価格で、意図的に販売する不動産業者が一定数存在します。
でも、ワンルームマンションの賃料は相場が決まっています。よほど設備や立地が良くても、周辺相場とほぼ同じ賃料での募集となります。Aさんが購入した不動産業者は、それを分かりつつも買取保証などの魅力的な言葉で意図的に隠して販売したのです。
悪徳業者に騙されるな！
中古ワンルームマンション編
これまで新築ワンルームマンションで失敗してしまったAさんの事例を見てきましたが、今度は中古ワンルームマンション投資で失敗してしまったBさんの事例についてです。
こちらもまずは、基本情報から見ていきましょう。
- 年齢：39歳
- 職業：都内公務員
- 年収：約630万円
- 家族構成：独身
- 購入した物件：都内の中古ワンルームマンション(1,600万円)
それでは、事例に入っていきます。
Bさんは、15年以上都内で勤務する30代後半の公務員。
休日のある日、知らない番号から携帯に着信が。。
出てみると、先日品川駅の構内で名刺交換した青年からでした。オススメの投資用中古ワンルームマンションがあると言われ、電話口での印象も非常に良かったので後日その青年と会うことにしました。
都内の喫茶店で待っていると、名刺交換した青年と一緒に、上司もその場に現れました。上司は更に人柄が良く、終始ニコニコして、今の年金問題を懇切丁寧に説明してくれました。
漠然と自分の年金に不安を感じていたBさんは、ワンルームマンション投資が年金代わりになることを初めて知りました。
その場で提案されたのは、都内の中古ワンルームマンション(築19年)で、価格は1,600万円。今も入居者が入っており、新築時から空室は一切ないとのこと。中古ワンルームマンション投資に興味をもったBさんでしたが、さすがに即決できずに持ち帰りました。
今の年金問題を丁寧に説明してくれたし、強引に契約を迫るようなこともなかった青年とその上司。その後2-3日悩んでいるうちに、青年から電話がかかってきました。
「先日提案した物件が人気で、他の人から申し込みが入りそう」とのこと。それを聞いて焦ったBさんは、購入をその場で決意。
手付金は10万円で、諸費用は総額60万円ほど。他人に先に買われたくないという焦りと、入居者も新築時からずっと付いているということで、あまり詳細を確認せずにBさんは契約してしまいました。
月の収支は、ローンと管理費·修繕積立金を差し引いて、マイナス5千円ほどでした。。自分の年金代わりになるということで、マイナス分を給与から支払っていたBさんですが、購入から半年後に入居者が退去。
同額の家賃で新たな入居者を募集するも、問合せすら全くありませんでした。ここで初めて、Bさんは自分の物件を確認します。
都内といっても、東京23区ではなく、聞いたこともない駅から徒歩20分でした。設備も、今となっては古い3点ユニット(バス·トイレ·洗面台の3つが一緒になっているユニットバスのこと)。空室になった部屋を覗いてみたところ、如何にも古臭い感じのワンルームでした。
前の入居者は、たまたま新築当初からずーっと住んでた人で、前オーナーはラッキーだったと言えます。立地も設備も悪い物件で心配だった前オーナーが、ネットで検索した不動産仲介業者に相談したところ「入居者が付いてる今なら売り易い」とのこと。
その結果、購入してしまったのがBさんです。
賃貸管理会社から言われるがままに家賃を値下げし続け、当初家賃8万円から5万円まで下げたところで、やっと入居者が確定。赤字は、マイナス5千円から3万5千円に拡大しました。
さらにここで、2つ目の不幸がBさんに降りかかってきます。築20年目になった翌年、管理会社から修繕積立金の変更に関する知らせが自宅に届きます。
修繕積立金が、7,800円から12,800円に増額されるとのこと。前オーナーは、この事実も把握していたわけです。修繕積立金が増額する前であれば、収支は見かけ上悪く無いため、売り易くなります。
Bさんの赤字は、マイナス4万円に膨らみました。マイナス4万円であれば、年金型保険の毎月積立額よりは若干割安。
これを自分に言い聞かせながら、Bさんはマイナス分を毎月補填し、今も物件を保有し続けています。
失敗事例に対するhorishinの見解
中古ワンルームマンションは、流通の段階で入居者が付いてるケースがほとんど。今いる入居者に安心して詳細を確認せずに買ってしまう方が後を絶ちません。
Aさんと同様、ネットで相場家賃を事前に調べていれば、今の入居者が退去した場合どれほど家賃が下がるかを把握できていたはずです。
さらに、電車社会の都内で、徒歩20分は死活問題です。これに3点ユニットが加われば、女性が部屋を借りてくれることはまず無いといえるでしょう。
ワンルームマンション投資に失敗する理由とは？
ワンルームマンション投資に失敗してしまったAさんとBさんですが、なぜ失敗してしまったのでしょう？？ 細かい理由は多々あるものの、これまで私が延べ500人を超える面談をしてきた結果、結局は以下の理由に集約されることが分かりました。
不動産業者の話を鵜呑みにして
ワンルームマンションを購入してしまった。
この一言に尽きます。
失敗してしまったAさんとBさんは、この理由にピッタリと当てはまりますよね苦笑。他人が話すメリットだけに目を向け、そのメリットが本当かどうかを確認しなかったんですね。
その結果、、、大失敗してしまったわけですね。。
先にわたしに聞きに来てくれていれば。。悔やまれます。
とは言っても、相談に来てくれたので、その後は2人とも大逆転で成功しています。
Bさんにいたっては本業以外の不動産収入が毎月10万円を超えるまでになりました。
ワンルームマンション投資に成功する人
ワンルームマンション投資に失敗してしまったAさんとBさんですが、反対にどういう人が成功するのでしょう？
- 放ったらかしにして、不労収入を得たいと考えている人
- 自己資金を可能な限り少なくして、資産を形成したいと考えている人
- 漠然と老後の年金を確保したいと考えている人
- インフレに強い資産を形成したいと考えている人
- 生命保険の負担を軽くしたいと考えている人
大いに結構です。
挙げた項目は全て、ワンルームマンション投資のメリットであり醍醐味なのですから。そもそも、このような問題意識を既に持ってる方は、社会情勢への関心度が高く、素晴らしいと思います。
しかしながら、これらの問題意識に加え、ちょっとした手間が必要になってくるのがワンルームマンション投資です。
ちょっとした手間をかけるかかけないかで、AさんとBさんのように人生が大きく変わってしまいます。では、ちょっとした手間とは、どういったものでしょう？？
スバリ、成功している人に聞いてみることです。
不動産業者の話を鵜呑みにせず
成功している人の意見を聞いて
正しいワンルームマンションを購入すること。
この一言ですよね。失敗してしまったAさんとBさんは、このちょっとした手間をかけなかったために、失敗してしまったのです。
結果として、手離れの良い、ほとんど手間のかからないワンルームマンションを手に入れられます。
さらに成功した人のノウハウが手に入ればあっと言う間に不労収入が得られるかもしれませんよね。
また、成功した人から聞いた想定するリスクを承知した上で発生した問題であれば失敗とは言いませんよね。万が一発生した問題も想定内であることが多く、淡々と対処するだけで解決できます。
ワンルームマンション投資のメリットを、想定の範囲で十分に享受できるようになるのです。
一方、事前にちょっとした手間をかけなかったAさんとBさんにとっては、発生した全ての問題が想定外だったのです。しかも、想定外の問題が致命的といえるレベルだった、ということですね。。
ワンルームマンション投資で失敗しないための成功術
ちょっとした手間をかける重要性をお話しました。
新築中古を問わず、以下の観点で事前に調べておけば、大体のリスクはヘッジできると思います。
購入前に確認すべき項目
- 購入物件の家賃は、周辺相場と大きな乖離はないか？
- 駅から徒歩10分以内の物件か？
- 女性が住みたくなる設備仕様になっているか？
- 修繕積立金が当初小さく、その後急増しないか？
- 購入後のサポートがシッカリしているか？
① 購入物件の家賃は、周辺相場と大きな乖離はないか？
AさんとBさんが痛い目にあった項目ですね苦笑。購入しようとする物件の家賃が周辺相場より高すぎると、よほどの差別化ポイントがない限り、次の入居者募集の際に周辺相場レベルまで家賃が下がってしまいます。
結果、収支が大幅に悪化してしまうわけです。
安心して物件を保有していくためには、収支がマイナスであることは問題とはなりません。収支が想定外に大きく変動してしまうことが問題なのです。
収支に大きな変動がなく、安心が長期に継続する物件かどうかを見極めましょう。
② 駅から徒歩10分以内の物件か？
ある賃貸サイトでは、賃貸物件を検索する際に、過半数の人が徒歩10分以内の項目にチェックを入れるそうです。自分に当てはめて考えてみると、納得いただけるかと思います。
駅から徒歩10分を超えてくると「ちょっと歩くのキツイな。。」と思いませんか？？
また、新築から10年後のリセールバリュー(新築時を100とした場合の流通価格の割合)は、徒歩10分を超えると大幅に下落します(東京カンテイ調べ)。
③ 女性が住みたくなる設備仕様になっているか？
設備を女性にフォーカスすると、男性も客付けできます。でも、設備をを男性にフォーカスすると、女性を客付けするのは難しくなります。
女性目線で言えば「バス·トイレ別」「収納が豊富」「入り口の姿鏡」「セキュリティ充実」が王道と言えますね。
結果として、自分が住みたいと思える部屋かどうか。
この視点が重要です。
④ 修繕積立金が当初小さく、その後急増しないか？
築浅時は1,000円ほどだった修繕積立金が、最終的には2万円を超えてしまう、話なんてザラにあります。
ワンルームマンションで当初の収支を良く見せるために、最初の期間だけ意図的に修繕積立金を少なくしている販売業者も一定数いるので、気をつける必要があります。
Bさんはまさに、このワンルームマンションを手にしてしまった訳ですね。ただ、修繕積立金の増加は修繕計画に盛り込まれているので、予測できる範囲のリスクといえます。
数年後に修繕積立金が上がるのを見据えながら、余剰資金で少しずつ繰上げ返済すればイイわけです。
⑤ 購入後のサポートがシッカリしているか？
ワンルームマンション投資は、買って終わりではありません。むしろ、買ってからが資産形成の始まりといえます。
とは言え、販売後はサポートをほとんどしない業者が散見されます。売ったらその後はポイという業者が業界のほとんどです。
そうすると、購入後のサポート(賃貸管理)が気になってきますよね？ 手離れの良い、安心できる賃貸管理は、以下のようなサービスと言えます。
滞納保証が付いているか？
入居者が真面目で毎月滞りなく家賃を振り込んでくれれば問題ないですが、人間は忘れる生き物。滞納は、一定数必ず存在します。
滞納保証があれば、万が一滞納が発生した場合には業者が立て替えて、オーナーに家賃を振り込んでくれるのです。オーナーは家賃で借入を返済していくわけですから、滞納があると自分で立て替えて返済しないといけません。
滞納保証があると、その心配も無くなるわけです。
なお、サブリース(家賃保証)を勧めてくる業者も存在しますが、ある程度の設備と立地の条件が満たされていれば、サブリースはあまりオススメしません。サブリースの手数料は10〜20%と負担が大きく、収支が悪化するからです。
ちゃんとした物件を保有していれば客付けは問題なくできるわけで、それが見込めるからこそ、業者もサブリースを勧めてくる訳です。つまり、業者が儲かる仕組みがサブリースなのです。
空室がよほど心配な方であれば、精神衛生上、サブリースされることをオススメします笑。
都内のワンルームマンション入居率は平均95%超えていますが。
実は失敗のリスクないのがワンルームマンション投資
以上、普通に実践すれば、ワンルームマンション投資で失敗する可能性は限りなく0になります。
【必読】ワンルームマンション投資のリスクとデメリットの全まとめ！の記事でも書きましたが、ワンルームマンション投資は、普通に投資すれば誰もが成功する投資なので、リスクは低いのです。
FXのように、1秒1秒気にしてスマホをチェックする必要もありません。
金利の高い定期預金をイメージされると分かりやすいと思います。なので、horishinはワンルームマンション投資を「ローリスクミドルリターン」と認識しています。
ワンルームマンション投資は、勝手に貯まる貯金箱にも、生命保険代わりにも年金対策にも効果を発揮します。しかも借入は、自分の給与(自己資本)ではなく、他人の家賃(他人資本)が返済してくれるのです。
あなたは、ワンルームマンション投資でAさんとBさんのようになりたいですか？
それとも、成功したいですか？
