こんにちは！
管理人の、horishinです。
突然ですが、あなたが購入したor購入しようとしているワンルームマンションは、「仲介物件」または「売主物件」のどちらですか？
不動産の流通形態には、上記の2パターンがあります。
それぞれ特徴があり、購入時と購入後に大きな影響を与えるので、事前に確認した上で、どちらの流通形態でワンルームを購入するか決める必要があります。
本日の記事では、その仲介物件と売主物件の違いについて、解説しようと思います。
仲介物件とは？
不動産を売りたいオーナーから、不動産仲介会社を通して、物件を購入することです。
つまり、あなたにとっての売主は「一般の不動産オーナー」となるわけです。なので、不動産会社は、オーナー同士を仲介するだけ、つまりマッチングさせるだけの機能を担うわけです。
SUUMOやHOME’S、楽待などのネットで掲載される中古物件は、すべて「仲介」での流通形態となります。
仲介では、売買代金とは別に、不動産仲介会社への仲介手数料が必要となります。さらに、登記費用などの所費用も、追加で支払う必要がありますね。
また、ローンを利用して購入する場合、融資してくれる金融機関を自分自身で探し出す必要があります。
ワンルームなどの区分マンションを購入する投資家のほとんどは、売主の不動産業者が提携する金融機関を使っていると思いますが、「仲介」になると、その提携ローンが途端に使えなくなるわけです。
使えないとかんたんに言いましたが…実は大変なことになります。
金利において大体1%ほどは違ってきます。
・不動産会社の提携ローン2%前後
・自分で金融機関に持ち込む3~5%ほど
投資用ワンルームでは提携ローンを使うのが王道
では、仲介会社の提携金融機関を使えばいいのでは？と考える人もいるかと思います。
ここで、ワンルームの融資で利用の多いオリックス銀行を想定して考えます。この場合、あなた自身が仲介の物件情報を持ってオリックス銀行に訪問して「融資をしてくれ」とお願いしても、提携ローンは使えることはできません。仲介会社が持って行っても、オリックス銀行と提携していないため同じ結果となります。。
「弊行と提携している売主の不動産会社経由で持ち込んでください」と言われるのがオチです。
整理すると、「提携している不動産会社が売主なら有利な条件で融資しますよ」ってことですね。逆にいうと、それ以外(仲介)は基本融資しないってことです。
仲介物件で融資を受けるのは難しい
仲介物件で自分が持ち込み銀行からワンルームの融資を受けるのは相当に難しいです。
また、頭金を20％～30％程度、最初に用意しなければならない場合が多いです。それとは別に、諸費用･仲介手数料を支払う必要があるため、かなりの元手資金が必要となります。
例えば、あなたが2,000万円の仲介物件を購入しようとします。必要な資金を計算してみましょう。
・頭金：400万円(20％)
・仲介手数料：約70万円
・諸費用：約80万円
これらを合計すると、約550万円程度の自己資金が必要になるわけです。これらの自己資金に加え、金融資産が今いくらあるのか？も加味された上で融資の可否が決定します。
さらに金利も高いため不利な条件になります。
売主物件(不動産会社直売)とは？
売主物件とは、間に誰も入らずに、売主である不動産会社から直接物件を購入することです。
ワンルームの良さを活用して成功するオーナーさんのほとんどが、このパターンではないでしょうか？
上記でも述べた通り、売主物件では、不動産会社の提携ローンが使えます。提携ローンでは基本的にフルローンで融資されるため、頭金ゼロで購入できます(頭金10万円だけ必要になる場合もあります)。
当然ながら、売主が不動産会社なので、仲介手数料も発生しません。
そのうえ、仲介で融資を受ける場合に比べて、提携ローンの場合は、金利が低くなります。相場として「1〜2％」金利が低くなります。
また、売主が不動産会社なので、「瑕疵担保責任」も追及できます(2020年民法改正により「契約不適合責任」を追及できるようになります)。
瑕疵担保責任とは、購入した物件に瑕疵(欠陥)があった場合に、売主に「直せ！」と請求できる権利です。これは購入してから、約2年間と決められている場合が多いです。
仲介の場合は、売主が一般の不動産オーナーとなるため、基本的にこの瑕疵担保責任を追及できません。
ここまで書くと、「売主物件で買ったほうがイイじゃん！」と思う人も多いと思います笑。が、もちろん仲介で物件購入するメリットもあります。
仲介物件を購入するメリット
ズバリ、ワンルームを現金で購入する場合です。売主物件は、提携ローンのメリットが大きいため、ローンさえ無ければ、相対的に割安な仲介物件の方がお得というわけです。
整理すると、
･ローンを利用して購入する場合は売主物件
･現金で購入する場合は仲介物件
を頭に入れておけば、間違いないでしょう。
あなた自身の投資スタイルに応じて、仲介物件なのか売主物件かを選んでみてください。
では、また。
